12月に上方修正、1月には通期業績予想の発表を行い、波に乗るロードスターキャピタル。あなたはロードスターキャピタルの IRTV 、ご覧になりましたか?
現時点で100再生もされていないので、ほとんどの方が見ていらっしゃらないようですが…岩野社長がとても重要なことを発信されていましたので、是非ご覧になることをお勧めします。
以下には、IRTVでの資料・岩野社長の発表を抜粋して、自分の思った事をつらつら書いています。私の解釈が間違っているところも多々あるかと思いますので、その点はご留意ください。
是非動画をご覧になることをおススメします！！
2021年12月期上方修正内容
まずは2021年12月期の上方修正後の業績について振り返ります。
まずは売上原価。前年比96.8%と、売上が5.5%上昇しているにも関わらず、原価率は低下しました。安値で仕入れた物件をより高値で売ることができたことを示唆しています。
また営業利益率の伸びに対して、販管費率が抑えられているのもポイント。今期はタクシー広告なども始めていますが、 販管費は抑えられているなという印象です。
営業利益率・純利益率それぞれ25%増を達成している、素晴らしい業績ですね。
このスライドを発表されていた時に、 ROE に関する発言がありました。抜粋すると、「ROE につきましても、直近30パーセントを超えてきている状態でありますので、比較的順調に推移してきているものと思います」
日本企業においては、10%を達成できない企業も多い中。30%を比較的、と表現するのはなかなか強気な発言だと感じました。
2022年12月期業績予想
そして1月に発表された2022年度業績予想。こちらも注目したいのは、売上原価。今年度比で90.2%と、さらに不動産が高い値段で売却できるという予想です。強気ですね。
営業利益率が27.9%の伸びに対し販管費率の伸びが8.8%と、 費用を抑えつつも成長していけるという素晴らしい内容。
当期純利益も28%の伸びを予想しています。配当性向が変わらなければ配当もそれに応じて伸びるので、株主にとってはそれも嬉しいところ。
次のスライドでは不動産市況についての解説がありました。岩野社長の発言をまとめると、
- 「特に外資を中心に多くのファンドが立ち上がっており、日本にお金が集まってきている」
- 「それに伴い国内の機関投資家もアグレッシブに投資をする環境にある」
とのことです。
日本のマーケットが活況であるのは、日本不動産研究所のアンケート、リードなどの決算情報からもわかっていたことです。でもやはり、岩野社長からこれだけ強い言葉を聞けると心強いです。
また、「数年前に仕入れた物件のバリューアップが整い、売却が出来るような状態になった物件が多くなってきた」とおっしゃっており、今期の利益確保についても安心感があります。
加えて、「現在の活況は単年のものではなく、数年に続いていくと考えている」であるという発言もありました。 「まだまだ成長の余力はある」と。
私としても長く株主でありたいと思ってますので、引き続き高成長していっていただきたいところです。
コーポレートファンディング事業
2021年12月期においては、予算通りの物件の購入ができませんでした。 理由としては、
- 不動産市況が活況であったため、（割安な物件の）投資機会に恵まれなかった
- 今期中に購入予定だった物件が、来期に先送りになった
という風に発言しておられます。
またスライドのグラフより、2021年度の年間投資額は143.6億円ということが明らかになりました 。2021年12月期の年間投資額はもともと195億円だったことを考慮すると、45億円ほど予算を下回ったことになります。
そして2022年度計画が今年度計画と同じ195億円。継続的な成長をするために、195億円で済むということでしょうか？それとも、割安な物件を買える機会が少なくなってきているということを示唆しているのでしょうか？
不動産市況が活況だということは、イグジットしやすい状況であるということです…が、将来の利益となる新たな不動産が取得できるかはやはり不透明ですね…そこはロードスターキャピタルの皆様を信じるしかないようです。
また2021年の年間投資額が143.6億円ということは、第4四半期単独では
143.6 – 68.7（第3四半期累計投資額）＝ 74.9億円投資した、ということですね。
第4四半期に取得した物件は、デルプレシアードと目黒ヴィラガーデン。デルプレシアードは今まで同様、中規模ビルですが、目黒のものは敷地面積1000m2。土地だけで十数億円あるはず。
ロードスターキャピタルホームページより抜粋
ざっくりな予想になりますが、目黒の物件だけで60億円程度の購入であったはず。ロードスターキャピタルの Twitter でも、最大級の仕入れと表現されていたので、大きな物件仕入れであることがわかります。
直近第三四半期の決算発表で、「大型物件は先高感がある」と言う話をされていたので、大型物件を取得する流れは今後も続いていくのでしょう。
アセットマネジメント事業
続いて、アセットマネジメント事業についての説明。これまでの決算説明動画などではあまり触れられてきませんでしたが、2件の案件の受託という IR （12月）があった通り、本格始動するような雰囲気。
- 現在の AUM（受託資産残高）が300億円程度
- 2022年度、現時点でクローズが確定しているものだけでも数百億ある
ということで…一気に加速しそうな感じです。ちなみに2020年度決算短信には、AUM：109.8億円において売上：0.6億円、とあります。AUMの約0.6%が売上になってます 。
スライドには早急にAUM1000億円以上を目指す、とあります。もしこれが達成されれば、6～7億円の売上貢献が予想されます。また、費用はほとんど人件費でしょうから、 かなりの利益貢献になるのでは…と予想。
クラウドファンディング事業
オーナーズブックの事業については、これまで同様、貸付型の商品の組成が進みそうです。大型案件などの組成を進めていくことで事業を拡大していきたいとのこと。
equity型については、 直近の実績がかなり良かったことから、是非とも商品の組成を進めてもらいたいところですが、直近のvoicyの対談内容を聞く限り、なかなか難しいような…。
スライドにはオフバランス化とも書かれていますが、オーナーズブックの投資家とロードスターキャピタル本体に投資している投資家との利益相反も生まれそうですので、 決断は非常に繊細なものになりそうです。
また今回、STOについての言及もありました。 「2022年度中に何かしらの発表ができれば良いかなと考えている」とのこと。
こちらの領域については、不動産の証券化…という未来を想像して良いのでしょうかね。不動産取引が一般に解放されれば、かなり大きな影響が生まれそうです。
株主還元
「今はマザーズに上場しているということで、15%を基準としている。今後、プライム市場に上場ということになれば、配当性向等をもう一度検討する。」というようなことを仰っていました。
現在、東証一部上場企業平均の配当性向が約30%であることを考えると、配当の上昇余地は大きいかなと考えてます。（上場できた暁には記念配などのあるのでしょうか…）
しょかん
今回のリリースにおいても、明るい内容が多かったように思います。何よりロードスターキャピタルがIR（SR）に対してより積極的に活動していることが嬉しいです。
さしあたって東証一部上場基準の時価総額：250億円が見えてきたところでもあり、1日の出来高も上昇してきています。このまま IR 活動を積極的に行なって行ってくれれば、東証一部上場・プライム市場上場も見えてくるので、是非とも頑張って欲しいところです！
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