この記事のポイント
- ロードスターキャピタルの所有物件の情報
- 所有物件の立地詳細（ Google マップより）
- 最新案件の不動産価格の予想！
ロードスターキャピタルの銘柄分析の一環として、所有する物件にどのぐらいの価値があるのか、自分なりに算定することにしました！
気になるのは、
- 何でこのビルを買ったの？（取得理由）
- 想定される賃貸収入はいくらぐらいだろう？（不動産賃貸収入売上）
- そもそも、いくらでこのビルを買ったの？（取得原価）
というとこでしょう。今回はホームページに記載されている「CORNES HOUSE」ビルについて、考えていきます！
どうしてビルを取得したの？
まずは取得したビルの詳細を見てみましょう！
東京都港区芝三丁目の角地にたつビル！住所が載っていますので、グーグルマップで確認してみます。
Google ストリートビューで見ると、1階にショールームが入っており、おしゃれな印象を受けます。
ロードスターキャピタルの所有する他の物件と同じように、「角地にあり、視認性の良いビル」であることも特徴のひとつです。
立地としては、
- 芝公園駅から徒歩2分
- 浜松町駅から徒歩14分
- 東京タワーから徒歩15分
という位置にあります。駅から程よく近いですし、周りのビルと比べて綺麗で目立ちます！このビルを買ったのも、こういう理由からなのかもしれません。
どのくらい賃貸収入ありそう？
次にこのビルを所有することで得られる、「賃貸収入」に関して考えてみます。まずはビルの情報をまとめてみます。
| 名称 | CORNES HOUSE |
| ビルの特徴 | 芝公園駅から徒歩2分・角地に建つ視認性の良いビル・周りのビルと比較して綺麗 |
| 延べ床面積(m2/坪） | 4173.33m2 / 1260.8坪 |
| フロア数 | 7フロア+地下駐車場 |
| ワンフロア当たり面積 | 521m2 / 157.6坪 |
そして、このビルが立つのは東京都港区3丁目。 このあたりのオフィス賃料を調べてみます。
東京都港区のオフィス賃料は、 21,000~23,500円/坪（共益費込み）ということが見えてきました。
やはり不動産はひとつひとつ個性があって、賃料が統一されていないのが分かります。ここではオフィスの賃料をその平均に近い額である22,000円/坪として考えてみます。
コーンハウスビルは延べ床面積 4173.33m2 / 1260.8坪。7フロア＋駐車場。ということはワンフロアあたり4173.33÷8=約521.6m2。一坪は約3.31m2なので、ワンフロア157.6坪くらいです。
ですので、ワンフロアを貸し出すとすれば、月額の賃料は
- 157.6坪＊22,000円＝346.7万円。
それが7フロアありますから、7フロア全部貸し出すと、
- 346.7万円＊7フロア＝2427万円/月
の賃料収入が見込めるということです。
それが年間なら
- 2,427万円＊12カ月＝29,244万円
が賃料収入となります。
ということで、ロードスターキャピタルが得られる不動産賃貸収入は、
- 月額で、2,427万円
- 年額で、2億9,244万円
ということが予想されます。※素人の計算です。次、不動産価格を考えてみましょう。
この建物の不動産価格は？？
不動産価格については以下の式が適用できます。
不動産価格（収益価格）＝ 一年間の純収益 ÷ 還元利回り
この求め方をs収益還元法の直接還元法と言うらしいです。まあ詳しい用語までは覚えなくていいと思います。計算できればそれでいいっす！
一年間の純収益
一年間の純収益というものは、「運営収入ー運営費用＝純収益」で求めることができます。
運営費用には、
- 維持管理費
- 水道光熱費
- 修繕費
- プロパティマネジメントフィー
- 公租公課
などなどいろんな種類があるそうです。不動産のプロでもないので、そんなの全然わかりません！！笑
なのでここでは、ざっくり「運営費用＝年間収入の30%」として計算しようと思います。
だから、今回のケースの純収益は
- 29244 – (29244 x 30%) = 2億470万円
というカンジに予想することができます。
還元利回り（キャップレート）
還元利回りとは、不動産から得られる投資利回りのこと。例えば100万円投資して10万円利益を得られると、その投資の利回りは10%（10÷100×100=10%）ということです。
また還元利回りのことを キャップレート、と言います。横文字の方がなんかかっこいい気が。笑
まず、地域別取得キャップレート推移を見てみると…
港区を含む東京都都心五区のキャップレートは2021年の段階で4%を切っています。ですので、一応高めに見て、仮に4.0％とします。
不動産価格算定
では実際に不動産価格を求めてみましょう。
不動産価格（収益価格）＝ 一年間の純収益 ÷ 還元利回り
なので、
- 不動産価格 = 20,470万円 ÷ 4.0％ = 51億1,750万円
と、計算できました。
まとめ
今回分析したビル
| 名称 | CORNES HOUSE |
| ビルの特徴 |
芝公園駅から徒歩2分 角地に建つ視認性の良いビル 周りのビルと比較して綺麗 |
| 延べ床面積(m2/坪） | 4173.33m2 / 1260.8坪 |
| フロア数 | 7フロア+地下駐車場 |
| ワンフロア当たり面積 | 521m2 / 157.6坪 |
収益還元法・直接還元法による不動産価格推定【条件：空室率0%】
| オフィスビル月額賃料 | 22,000円 ／坪の場合（共益費込み） |
| 月額収入 | 2,427万円 |
| 年額収入 | 2億9,244万円 |
| 運営費用 | 年額収入の30%を想定 |
| 還元利回り | 4.0% |
| 想定不動産価格 | 51億1,750万円 |
この物件は2016年に取得した物件（ホームページより）。ですのでいくらで取得したかは分かりません。
ただしホームページの一番上に掲載しているぐらいですから、ロードスターキャピタルの主力（？）物件であることが想像できます。
想定不動産価格も50億円を超えました。小中規模ビルではかなり大きな部類に入ると思われます。
また上記の想定不動産価格には、駐車場の価格は想定しておりません（理由はよくわからないからです）。駐車場の価値によっては更に価格が上昇するかもしれません。
所有不動産の価格を自分なりに算定できれば、ロードスターキャピタルがどのぐらいリスクを抱えているか、自分なりに判断できると思います。
また私はロードスターキャピタルが運営するクラウドファンディング事業、「オーナーズブック」に投資しています。
不動産投資の際にも、「自分なりに不動産価格を算定する」という能力はあったほうがいい。その能力を磨くためにも、今後もロードスターキャピタルの物件のチェックを行っていきたいと思います。
また、オーナーズブックは「1万円から始められる不動産投資」として利回り4～6%の物件を紹介しています。
気になる方は以下のリンクをご参照ください。
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