【物件チェック】ロードスターキャピタル所有物件

この記事のポイント

  • ロードスターキャピタルの所有物件の情報
  • 所有物件の立地詳細( Google マップより)
  • 最新案件の不動産価格の予想!

ロードスターキャピタルの銘柄分析の一環として、所有する物件にどのぐらいの価値があるのか、自分なりに算定することにしました!

気になるのは、

  • 何でこのビルを買ったの?(取得理由)
  • 想定される賃貸収入はいくらぐらいだろう?(不動産賃貸収入売上)
  • そもそも、いくらでこのビルを買ったの?(取得原価)

というとこでしょう。今回はホームページに記載されている「CORNES HOUSE」ビルについて、考えていきます!

どうしてビルを取得したの?

まずは取得したビルの詳細を見てみましょう!

ロードスターキャピタルホームページより

東京都港区芝三丁目の角地にたつビル!住所が載っていますので、グーグルマップで確認してみます。

Google ストリートビューで見ると、1階にショールームが入っており、おしゃれな印象を受けます。

ロードスターキャピタルの所有する他の物件と同じように、「角地にあり、視認性の良いビル」であることも特徴のひとつです。

立地としては、

  • 芝公園駅から徒歩2分
  • 浜松町駅から徒歩14分
  • 東京タワーから徒歩15分

という位置にあります。駅から程よく近いですし、周りのビルと比べて綺麗で目立ちます!このビルを買ったのも、こういう理由からなのかもしれません。

どのくらい賃貸収入ありそう?

次にこのビルを所有することで得られる、「賃貸収入」に関して考えてみます。まずはビルの情報をまとめてみます。

名称 CORNES HOUSE
ビルの特徴 芝公園駅から徒歩2分・角地に建つ視認性の良いビル・周りのビルと比較して綺麗
延べ床面積(m2/坪) 4173.33m2 / 1260.8坪 
フロア数 7フロア+地下駐車場
ワンフロア当たり面積 521m2 / 157.6坪

そして、このビルが立つのは東京都港区3丁目。 このあたりのオフィス賃料を調べてみます。

https://tokyo.kashi-jimusho.com/area/10300/
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東京都港区のオフィス賃料は、 21,000~23,500円/坪(共益費込み)ということが見えてきました。

やはり不動産はひとつひとつ個性があって、賃料が統一されていないのが分かります。ここではオフィスの賃料をその平均に近い額である22,000円/坪として考えてみます。

コーンハウスビルは延べ床面積 4173.33m2 / 1260.8坪。7フロア+駐車場。ということはワンフロアあたり4173.33÷8=約521.6m2。一坪は約3.31m2なので、ワンフロア157.6坪くらいです。

ですので、ワンフロアを貸し出すとすれば、月額の賃料は

  • 157.6坪*22,000円=346.7万円。

それが7フロアありますから、7フロア全部貸し出すと、

  • 346.7万円*7フロア=2427万円/月

の賃料収入が見込めるということです。

それが年間なら

  • 2,427万円*12カ月=29,244万円

が賃料収入となります。

ということで、ロードスターキャピタルが得られる不動産賃貸収入は、

  • 月額で、2,427万円
  • 年額で、2億9,244万円

ということが予想されます。※素人の計算です。次、不動産価格を考えてみましょう。

この建物の不動産価格は??

不動産価格については以下の式が適用できます。 

不動産価格(収益価格)= 一年間の純収益 ÷ 還元利回り

この求め方をs収益還元法の直接還元法と言うらしいです。まあ詳しい用語までは覚えなくていいと思います。計算できればそれでいいっす!

一年間の純収益

一年間の純収益というものは、「運営収入ー運営費用=純収益」で求めることができます。

運営費用には、

  • 維持管理費
  • 水道光熱費
  • 修繕費
  • プロパティマネジメントフィー
  • 公租公課

などなどいろんな種類があるそうです。不動産のプロでもないので、そんなの全然わかりません!!笑

なのでここでは、ざっくり運営費用=年間収入の30%」として計算しようと思います。

だから、今回のケースの純収益は

  • 29244 – (29244 x 30%) = 2億470万円

というカンジに予想することができます。

還元利回り(キャップレート)

還元利回りとは、不動産から得られる投資利回りのこと。例えば100万円投資して10万円利益を得られると、その投資の利回りは10%(10÷100×100=10%)ということです。

また還元利回りのことを キャップレート、と言います。横文字の方がなんかかっこいい気が。笑

まず、地域別取得キャップレート推移を見てみると…

J-REIT取得物件動向 - JAPAN-REIT.COM

港区を含む東京都都心五区のキャップレートは2021年の段階で4%を切っています。ですので、一応高めに見て、仮に4.0%とします

不動産価格算定

では実際に不動産価格を求めてみましょう。

不動産価格(収益価格)= 一年間の純収益 ÷ 還元利回り

なので、

  • 不動産価格 = 20,470万円 ÷ 4.0% = 51億1,750万円

と、計算できました。

まとめ

今回分析したビル

名称 CORNES HOUSE
ビルの特徴

芝公園駅から徒歩2分

角地に建つ視認性の良いビル

周りのビルと比較して綺麗

延べ床面積(m2/坪) 4173.33m2 / 1260.8坪 
フロア数 7フロア+地下駐車場
ワンフロア当たり面積 521m2 / 157.6坪

収益還元法・直接還元法による不動産価格推定【条件:空室率0%】

オフィスビル月額賃料 22,000円 /坪の場合(共益費込み)
月額収入 2,427万円
年額収入 2億9,244万円
運営費用 年額収入の30%を想定
還元利回り 4.0%
想定不動産価格 51億1,750万円

この物件は2016年に取得した物件(ホームページより)。ですのでいくらで取得したかは分かりません。

ただしホームページの一番上に掲載しているぐらいですから、ロードスターキャピタルの主力(?)物件であることが想像できます

想定不動産価格も50億円を超えました。小中規模ビルではかなり大きな部類に入ると思われます。

また上記の想定不動産価格には、駐車場の価格は想定しておりません(理由はよくわからないからです)。駐車場の価値によっては更に価格が上昇するかもしれません。

所有不動産の価格を自分なりに算定できれば、ロードスターキャピタルがどのぐらいリスクを抱えているか、自分なりに判断できると思います。

また私はロードスターキャピタルが運営するクラウドファンディング事業、「オーナーズブック」に投資しています。

不動産投資の際にも、「自分なりに不動産価格を算定する」という能力はあったほうがいい。その能力を磨くためにも、今後もロードスターキャピタルの物件のチェックを行っていきたいと思います。

また、オーナーズブックは「1万円から始められる不動産投資」として利回り4~6%の物件を紹介しています。

気になる方は以下のリンクをご参照ください。

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