この記事のポイント
ロードスターキャピタルの銘柄分析の一環として、所有する物件にどのぐらいの価値があるのか、自分なりに算定することにしました！
気になるのは、
- どんなビルを所有しているの？
- 想定される賃貸収入はいくらぐらいだろう？
- いまいくらくらいビルの価値があるの？
というとこでしょう。今回はホームページに記載されている「プライム茗荷谷」ビルについて、考えていきます！
どんな物件？
まずは取得したビルの詳細を見てみましょう！
ロードスターキャピタルホームページより
東京都文京区小石川5丁目たつビル！住所が載っていますので、グーグルマップで確認してみます。
Google ストリートビューで見ると、横断歩道を一本渡ることで東京メトロ茗荷谷駅に行くことができます。
ロードスターキャピタルの所有する他の物件と同じように、「視認性の良いビル」であることも特徴のひとつです。
立地としては、
- 東京メトロ丸ノ内線茗荷谷駅駅から徒歩1分
という位置にあります。
2020年度の茗荷谷駅の1日の乗車数は約48500人。 ビジネス街ほど多くはないですが、そこそこ人が賑わう地域であることがわかります。
また2021年9月現在、賃貸物件の情報が複数のサイトで見れます。詳しく見ると、
- 2007年にリニューアル済み
- 耐震基準は新耐震基準相当
であることが分かります。
どのくらい賃貸収入ありそう？
次にこのビルを所有することで得られる、「賃貸収入」に関して考えてみます。まずはビルの情報をまとめてみます。
| 名称 | プライム茗荷谷 |
| ビルの特徴 |
茗荷谷駅から徒歩1分視認性の良いビル 2007年にリニューアル済 建設は1972年だが新耐震基準相当の物件 |
| 延べ床面積(m2/坪） | 約9915m2 / 2995.5坪 |
| フロア数 | 7フロア+地下1階 |
| 貸床面積（坪）（レンタブル比70%と仮定） | 2096.8坪 |
そして、このビルが立つのは文京区小石川5丁目。 このあたりのオフィス賃料を調べてみます。
プライム茗荷谷ビルは、茗荷谷駅まで徒歩1分の好立地ですが、竣工が1972年とかなり古いビルになります。
茗荷谷駅まで徒歩2分のツインヒルズ茗荷谷（竣工1993年）の坪単価が12,000円（月額）ですから、この坪単価を参考に算出してみます。
プライム茗荷谷は延べ面積が2995.5坪。オフィスとして貸し出すことのできる貸床面積を総延床面積の70%と仮定すると、貸床面積は
- 2995.5＊0.7 = 2096.8坪
坪単価を12,000円とすると,
- 2096.8坪＊12,000＝約2,516万円/月
の賃料収入が見込めるということです。
それが年間なら
- 2,516万円＊12カ月＝約30,193万円
が賃料収入となります。
まとめると、ロードスターキャピタルがえられる不動産賃貸収入は、
- 月額で、2,516万円
- 年額で、3億193万円
ということが予想されます。※素人の計算です。次に、不動産価格を考えてみましょう。
この建物の不動産価格は？？
不動産価格については以下の式が適用できます。
不動産価格（収益価格）＝ 一年間の純収益 ÷ 還元利回り
この求め方を収益還元法の直接還元法といいます。
一年間の純収益
一年間の純収益は、「運営収入ー運営費用＝純収益」で求めることができます。
運営費用には、
- 維持管理費
- 水道光熱費
- 修繕費
- プロパティマネジメントフィー
- 公租公課
などなどいろんな種類があるそうです。不動産のプロでもないので、そんなの全然わかりません！！笑
なのでここでは、ざっくり「運営費用＝年間収入の30%」として計算しようと思います。ですので、今回のケースの純収益は
- 30193 – (30193 x 30%) = 21135.1万円
という風に予想することができます。
還元利回り（キャップレート）
還元利回りとは、不動産から得られる投資利回りのこと。例えば100万円投資して10万円利益を得られると、その投資の利回りは10%（10÷100×100=10%）ということです。
また還元利回りのことを キャップレート、と言います。横文字の方がなんかかっこいい気が。笑
まず、地域別取得キャップレート推移を見てみると…
港区を含む東京都23区のキャップレートは2021年の段階で4%を切っています。都心5区よりはキャップレートは高いと考えて、仮に4.1％とします。
不動産価格算定
では実際に不動産価格を求めてみましょう。
不動産価格（収益価格）＝ 一年間の純収益 ÷ 還元利回り
なので、
- 不動産価格 = 21,135万円 ÷ 4.1％ = 51億5,487万円
と、計算できました。
まとめ
今回分析したビル
| 名称 | プライム茗荷谷 |
| ビルの特徴 |
茗荷谷駅から徒歩1分視認性の良いビル 2007年にリニューアル済 建設は1972年だが新耐震基準相当の物件 |
| 延べ床面積(m2/坪） | 約9915m2 / 2995.5坪 |
| フロア数 | 7フロア+地下1階 |
| 貸床面積（坪）（レンタブル比70%と仮定） | 2096.8坪 |
収益還元法・直接還元法による不動産価格推定【条件：空室率0%】
| オフィスビル月額賃料 | 12,000円 ／坪の場合（共益費込み） |
| 月額収入 | 2,516万円 |
| 年額収入 | 3億193万円 |
| 運営費用 | 年額収入の30%を想定 |
| 還元利回り | 4.1% |
| 想定不動産価格 | 51億5,487万円 |
想定不動産価格も50億円を超えました。延べ床面積も1万平米に迫る勢い。なので、大型ビルといって差し支えないかもしれません。
また上記の想定不動産価格には、駐車場の価格は想定しておりません（理由はよくわからないからです）。駐車場の価値によっては更に価格が上昇するかもしれません。
不動産の価格を自分なりに算定できれば、ロードスターキャピタルがどのぐらいリスクを抱えているか、自分なりに判断できると思います。
ちなみに、私はロードスターキャピタルが運営するクラウドファンディング事業、「オーナーズブック」に投資しています。
オーナーズブックは「1万円から始められる不動産投資」として利回り4～6%の物件を募集しています。
不動産投資の際にも、「自分なりにリスク判定をする」という能力はあったほうがいいと思います。
その能力を磨くためにも、今後もロードスターキャピタルの物件のチェックを行っていきたいと思います。
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