この記事のポイント
ロードスターキャピタルの銘柄分析の一環として、所有する物件にどのぐらいの価値があるのか、自分なりに算定することにしました！
気になるのは、
- どんなビルを所有しているの？
- 想定される賃貸収入はいくらぐらいだろう？
- 気になるビルの価値は？
というとこでしょう。今回はホームページに記載されている「カンダエイトビル」について、考えていきます！
どんな物件？
まずは取得したビルの詳細を見てみましょう！
ロードスターキャピタルホームページより
東京都千代田区神田4丁目にたつビル！住所が載っていますので、グーグルマップで確認してみます。
ロードスターキャピタルの所有する他の物件と同じように、「視認性の良いビル」であることも特徴のひとつです。
立地としては、
- 東京メトロ末広町から徒歩1分！
- JR秋葉原駅から徒歩7分！
という位置にあります。
どのくらい賃貸収入ありそう？
次にこのビルを所有することで得られる、「賃貸収入」に関して考えてみます。まずはビルの情報をまとめてみます。
| 名称 | カンダエイトビル |
| ビルの特徴 |
東京メトロ末広町から徒歩1分 視認性の良いビル 2019年にリニューアル済 |
| 延べ床面積(m2/坪） | 約4111.5m2 / 1242.1坪 |
| フロア数 | 9フロア+地下2階 |
| 貸床面積（坪）（レンタブル比75%と仮定） | 931.58坪 |
東京都千代田区外神田4丁目のオフィス賃料を調べてみます。
というか、今回はカンダエイトビルの募集賃料がネットに載ってましたので、そちらを貼り付けておきます笑。
カンダエイトビル 6階/118.18坪。officee – 外神田
カンダエイトビルは延べ面積が1242.1坪。オフィスとして貸し出すことのできる貸床面積を総延床面積の70%と仮定すると、貸床面積は
- 1242.1＊0.7 = 931.58坪
坪単価を25,000円とすると,
- 931.58坪＊25,000＝約2,329万円/月
の賃料収入が見込めるということです。
それが年間なら
- 2,329万円＊12カ月＝約27,947万円
が賃料収入となります。
まとめると、ロードスターキャピタルがえられる不動産賃貸収入は、
- 月額で、2,329万円
- 年額で、2億7,947万円
ということが予想されます。※素人の計算です。次に、不動産価格を考えてみましょう。
不動産価格は？？
不動産価格については以下の式が適用できます。
不動産価格（収益価格）＝ 一年間の純収益 ÷ 還元利回り
この求め方を収益還元法の直接還元法といいます。
一年間の純収益
一年間の純収益は、「運営収入ー運営費用＝純収益」で求めることができます。
運営費用には、
- 維持管理費
- 水道光熱費
- 修繕費
- プロパティマネジメントフィー
- 公租公課
などなどいろんな種類があるそうです。不動産のプロでもないので、そんなの全然わかりません！！笑
なのでここでは、ざっくり「運営費用＝年間収入の30%」として計算します。今回のケースの純収益は
- 27,947 – (27,947 x 30%) = 19,563万円
と予想することができます。
還元利回り（キャップレート）
還元利回りとは、不動産から得られる投資利回りのこと。例えば100万円投資して10万円利益を得られると、その投資の利回りは10%（10÷100×100=10%）ということです。
また還元利回りのことを キャップレートと言います。
キャップレートを調べるには以下のサイトが参考になります。
上記のサイトより、キャップレートは3.7から4.0%の間であると判断します。ここでは控えめに4.0%を採用します。
不動産価格算定
では実際に不動産価格を求めてみましょう。
不動産価格（収益価格）＝ 一年間の純収益 ÷ 還元利回り
なので、
- 不動産価格 = 19,563万円 ÷ 4.0％ = 48億9,075万円
と、計算できました。
まとめ
今回分析したビル
| 名称 | カンダエイトビル |
| ビルの特徴 | 東京メトロ末広町から徒歩1分 視認性の良いビル 2019年にリニューアル済 |
| 延べ床面積(m2/坪） | 約4111.5m2 / 1242.1坪 |
| フロア数 | 9フロア+地下2階 |
| 貸床面積（坪）（レンタブル比75%と仮定） | 931.58坪 |
収益還元法・直接還元法による不動産価格推定【条件：空室率0%】
| オフィスビル月額賃料 | 25,000円 ／坪の場合（共益費込み） |
| 月額収入 | 2,329万円 |
| 年額収入 | 2億7,947万円 |
| 運営費用 | 年額収入の30%を想定 |
| 還元利回り | 4.0% |
| 想定不動産価格 | 48億9,075万円 |
秋葉原駅付近って、賃料高いんですね…今回調べてみてそれがよくわかりました。
また上記の想定不動産価格には、駐車場の価格は想定しておりません（理由はよくわからないからです）。駐車場の価値によっては更に価格が上昇するかもしれません。
不動産の価格を自分なりに算定できれば、ロードスターキャピタルがどのぐらいリスクを抱えているか、自分なりに判断できると思います。
ちなみに、私はロードスターキャピタルが運営するクラウドファンディング事業、「オーナーズブック」に投資しています。
オーナーズブックは「1万円から始められる不動産投資」として利回り4～6%の物件を募集しています。
不動産投資の際にも、「自分なりにリスク判定をする」という能力はあったほうがいいと思います。
その能力を磨くためにも、今後もロードスターキャピタルの物件のチェックを行っていきたいと思います。
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