前回は、オフィスピラミッドと言うグラフをもとに、東京におけるビルの供給量についてみてみました。そこで今回は都心部のビルの需要について考えます。
需要はどのくらいあるの？
オフィス需要ってどのように考えたらいいのでしょうか？まずは物理的に、企業はどのくらいあるのか？について考えていきましょう。
色々調べた結果、総務省統計局が2020年12月に出した、令和元年経済センサスー基礎調査 甲調査確報が最新なのではないかと思うので、そのデータを引用いたします。
データより、東京の民営事業所数は約91.3万、うち休業・廃業している事業所は約13.4万となっています。
ここで、民営事業所とは何ぞや？ということですが、総務省統計局HPに、以下の定義があります。
ちょっと細いですね。カンタンにまとめると、民営事業所とは、各種法人・宗教団体・協議会などなど、あらゆるものを詰め込んだ事業所、ということがわかります。
当然、この中には
- 事務所を持たず、紙面だけで存在している事業所
- マンションなどの一室で事業を行っている事業所
- 構成員が被っている事業所
などなど、オフィスビルを使用しない事業所も数多くあるはず。
ですが、東京の7000～9000棟のビルに入る・もしくは入る可能性のある事業所が91.3-13.4万＝約78万事業所ありそうだ、ということは知っていて損はないでしょう。
東京においては、ビルの総数に対して約100倍の事業所がある、ということがひとまず見えました。
実際の使用状況は？？
実際の状況についても見てみましょう。ここでは空室率、どのくらいビルに空きがあるか？で考えることにします。
ロードスターの売買の中心である、東京都心五区の2021年5月の状況は…
5.90％となっています。また、空室率の変化を見てみると。。。
コロナ本格化前、2020年5月の1.64％から、3.64倍の5.90%になっています！コロナの影響で、オフィスの空室率は上昇しているようですね。
ぱっと見、グラフの山はまだピークをつけていないですし、まだまだ空室率は上昇を続けそうです。※2021年6月の空室率は、6%を超えました。
コロナで東京オフィスビルの需要は減ってきているのでは…？？
オフィス需要減？！ロードスターキャピタルの行く末は？？
需要が減ってきているということは、ビルの売買事業に少なからず影響を及ぼしそうです。先行きは暗いのでしょうか？？
ここで、空室率とは何か？について、もう少し視野を広げてみていきたいと思います。少し調べてみると、「自然空室率」という定義があるようです。
自然空室率って何？
ってことですが、まずは、東京都心の空室率の20年間の推移を見てみましょう。
過去20年間で、空室率は図のように変化してきました。自然空室率というのは、「大体平均すると、空室率が5%くらいの時に需要と供給が安定するよ」という目安のようです。
ちなみに、コロナ前の東京都心の空室率は2％を切っており、希望しても、借りられないという、かなり供給量が限られていた状態だったということが想像できます。
コロナ禍においてもちろん撤退を余儀なくされた企業はありますが、全業種の業績が悪化したリーマンショック時（空室率は9.14%）と異なり、コロナでは儲かる企業・儲からない企業の差が明確に現れました。
今回の空室率上昇は一過性で、全然借りられなかったオフィスが、借りやすくなった、すなわち流動性が改善した。とも、考えられます。
流動性が回復したということであれば、売りに出ているビルもかなりあるはず。ロードスターキャピタルがその中から割安な不動産を探し当てる可能性も高くなってるとも言えそうです。
需要に関してはまだまだ熟考する余地がありそうです…！
まとめ
- オフィスビルを使用する人たち：東京の稼働している事業所は78万事業所！
- コロナで東京の空室率が上昇している！2021年6月、6%超え！
- 空室率は5%で需要と供給が安定する。現在の状況はそれほど悪くない！
以下、2021年8月9日追記
2020年12月期第二四半期では、「過去最大の仕入れを行った」とアナウンスがありました。
「売主の都合で割安だった都心オフィス8物件を購入」とあります。おそらくコロナ禍で資金繰りが苦しくなったため、売りに出たのでしょう。
ロードスターキャピタルはこの時、「物件が割安」なおかつ「コロナ禍の混乱でみんな買うのを躊躇している」という状況を存分に活かし、銀行から約130億円を調達。そのうち約96億円を支払って、8物件を購入しました。
その時点で前年（2019年12月期）の売上高は約150億円。売上高の86%にあたる金額を調達できる、金融機関との信頼関係・66%を一気に物件購入費用に充てる投資家としての決断力。非凡なものを感じます。
そして2021年8月、四半期決算が発表され、8物件のうち、3物件を売却したことが明らかになりました。
そのうちの2物件は、なんと仕入れ値の2倍以上で売れていました。コロナ禍のロードスターキャピタルの決断が、いかに優れていたものだったか、改めて浮き彫りにしました。
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