ロードスターキャピタル⑧東京のオフィスビルの総数！！

この時代、ビル売買…なんて儲かるんですか！？

ロードスターキャピタルの銘柄分析第8回目。前回、ロードスターキャピタルには7人の不動産鑑定士を始め、優秀な人材が多くいるということを見ていきました。

ここからは主事業について、主にその事業環境について考えていきます！結構大きなテーマです…しっかり腰を据えて考えてます。

ロードスターキャピタルの主力事業は「東京都心の中規模オフィスビル売買」。大手不動産業者が入って来にくい環境です。

売買に関して、まず考えなければならないのは、需要と供給でしょうかね。ビル売買は主に都心・東京23区内が中心。あいにく私は東京についてあまり詳しく知りません…

まずは東京の状況について整理してみたいとおもいます！

グーグルで、「オフィス　都心　数」などで検索すると、ザイマックス総研の研究結果：オフィスピラミッド2021とヒット！どんなものなんでしょう？

早速見てみましょう！

…何やらあまり見慣れないかたちのグラフが出てきました！かたち的には人口ピラミッドのような形ですね。読み解いていきましょう！

グラフの概要を大雑把にまとめると・・・

ということが見えてきます。また、中小規模と大規模の境目は延床5,000坪だとわかります。これはザイマックス不動産総合研究所の定義でしょうか？

1坪約3.306m2なので、延床約16,500m2が境目なんですね。※中規模ビールが具体的にどのくらいの大きさかは、ブログ下の図を参照してみてください！

このグラフから読み取れることは…

と、ざっくりわかります。

なるほど。。。東京でオフィスをかまえたい場合、9,318棟のどれかから一つ、ビルを選ぶ、ということになりそうですね。

更にちょっと突き詰めて考えると、地震の多い日本では、旧耐震基準のビルはちょっと不安です…ですので、オフィスを移転するときや、新しい会社がオフィスを探すとき、

9300-2300＝7,000棟

のビルの中から選ぶ、というのが多そうな気がします。

ロードスターキャピタルも当然、「地震が不動産の価値に影響するリスク」について考慮しているようです。2021年第2四半期の決算説明資料の中にも、次のような説明がありました。

やはり新耐震基準か、それと同程度以上の物件を選別しているようです。また地震保険への加入を通して行くリスクの軽減を行っているとあります。

今回はどのくらいビルがあるのかについて見てきました。じゃあそのビルはどんな人たちが使って、どのぐらい需要があるのでしょうか？

次回は需要について、考えます！

ケネディクス・オフィス投資法人がわかりやすい図を紹介してますので、参照します！

※中小規模オフィスビルは、延床300～5000坪とかなり幅があること、企業によっても定義が異なることが多いので、あくまでも一例です。