前回に引き続き、ビル売買の需要について考えていきます！決算書にもあったように、中規模ビルの売買価格は5～50億円程度であるため、個人での購入者層は限定的です。
よって、投資目的で購入を考えているのは、
- 投資銀行
- 年金基金
- 保険の運用団体
など、多くお金を持っている人たち、つまり機関投資家です。なおかつ、投資によって運用益を上げたいと思っている人たち。
この人たちが購入する可能性があります。その人たちがどのように考えているか、知れないでしょうか？…知る方法は、あります。
機関投資家の動向調査！
一般財団法人 日本不動産研究所
というところが公開しています！その内容を紹介する前に、ここがどういうところか見てみましょう。まずはこの法人の企業理念から。
つねに公益性の堅持をモットーとし、「人が生き、活動する基盤としての不動産」のあり方を追求してまいりました。研究・鑑定・コンサルティングを通じて、新しい時代のスタンダードを創り出していきます。
一般財団法人日本不動産研究所ホームページより
つまり、「みんなが利用する建物を公平に鑑定するよ！」というグループ。…なんでこんなことを紹介したかって？
実は、 ロードスターキャピタルの岩野達志代表取締役社長が、大学卒業後に就職していた法人なのです！（岩野社長は4年後、ゴールドマンサックスリアルティジャパンに転職。）
なぜ岩野社長は、ここに就職したんでしょう？過去のインタビュー記事に答えはありました。
日本最大規模の不動産の鑑定評価を行う法人に入ったのは、正確な価格を把握する力がすべての基礎であり、その技術を習得すればさまざまな不動産ビジネスにも展開することができると思ったからだという。
ロードスターキャピタル株式会社 – 不動産市場に一石を投じるクラウドファンディングの可能性
だそうです。後にゴールドマン・ロックポイントグループ・ロードスターキャピタル創業を成し遂げたと考えると、岩野社長の決断は全く正しかったものと言えます！
話が少し脱線しました。本題は機関投資家がどんなふうに考えているか、でしたね。この法人は、半期に一度、不動産投資家調査というものをやってます。
解説動画もありますので、内容について気になる方は見てみてください。
不動産の市況について、私なりにまとめると。。。
- 今後1年間の不動産投資に対する考え方は新規投資を積極的に行うとの回答は94%
- 新型コロナの感染拡大はオフィス市況にそれなりにネガティブな影響を与えた
- オフィス市況の回復まで半年～1年程度かかる
- 投資家の投資姿勢に変化がない
ということです。
空室率で見れば徐々に上がってきているものの、投資家の意欲に関しては、コロナ前とあまり変わらない、という結果でした。
「あまり変わらない」、というのはどういう状態でしょう？
コロナ前まで、都心の空室率は2%を切っている、異常な状態でした。 「オフィスを借りたい人が多すぎて、全然空きがない」という状態です。
当然不動産投資家も、都心のオフィスを買いたい。めちゃめちゃ需要があったわけです。もう喉が出るほどオフィスが欲しかった。
そんな投資家の状況が「あまり変わらない」。ということはつまり、投資家の意欲は依然と変わらずめちゃめちゃ旺盛！ということです。
2021年4月に公開になった、ジャパンストックチャンネルの動画。その動画にも「機関投資家がビルを買いたいと集まっている」と、岩野社長は話していました。
ロードスターキャピタル岩野達志社長／機関投資家が東京のビルをわんさか買っている!?不動産業界の真実とは!?(2/3)｜JSC Vol.260
少なくとも大手機関投資家や年金基金、J-REITなどが一斉に資金を引き上げるこということはほぼなさそうです。
引き続き、こういった情報には目を光らせていきたいですね！
まとめ
- 機関投資家がどんな風に考えているか、日本不動産研究所が知っている！
- オフィス市況の回復は半年から1年程度かかりそう。
- それでも投資家の意欲はめちゃめちゃ旺盛！
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