この記事のポイント
- ロードスターキャピタルの2021年8月27日最新取得物件の情報
- 最新案件の立地詳細（ Google マップより）
- 最新案件の不動産価格の予想！
ロードスターキャピタルの最新物件取得情報！
2021年8月27日、ロードスターキャピタルより、新たな物件を取得したという IR が出ました！
ロードスターキャピタルの株主として気になるのは、
- 何でこのビルを買ったの？（取得理由）
- 想定される賃貸収入はいくらぐらいだろう？（不動産賃貸収入売上）
- そもそも、いくらでこのビルを買ったの？（取得原価）
ということでしょう。もちろん第三四半期まで待てば決算で情報は分かりますが、「それまで待てない！」と思ったので自分で予測しちゃいます。
どうしてココを取得したの？
まずは取得したビルの詳細を見てみましょう！
東京都大田区蒲田5丁目、蒲田駅から徒歩1分の角地に建つビル！住所が載っていますので、グーグルマップで確認してみましょう。
Google ストリートビューで見ると、かなり目立つことが分かります。看板などもなく、綺麗なビル、という印象です。
以前 IRセミナーで、取締役の川畑さんが購入物件についてこんなことを言っていました。
「弊社が買うのは、角地にあるような、パリっとした視認性の良いビルです」
今回のビルも角地に建っていて、なおかつかなり綺麗な印象を受けます。また蒲田駅から道路を挟んで徒歩1分。利便性もバツグンです。
購入理由については、角地で、綺麗で、駅近だから！という風に考えることができます。
どのくらい賃貸収入ありそう？
次に「どのくらい賃貸収入がありそうか？」に関して考えてみます。
蒲田駅周辺のオフィスはどのぐらいの賃料で借りれるんでしょうか？「大田区蒲田 オフィス賃料」検索したところ、複数のサイトがヒットしました。
色んなサイトを比較すると、蒲田駅から徒歩5分圏内のオフィスビルの月額の賃料は、13,000~31,000円/坪（共益費込み）ということが見えてきました。
やはり不動産はひとつひとつ個性があって、賃料がもバラバラ。ここでは最安値と最高値を利用して、年間の最大賃貸収入をレンジ予想してみます。
不動産賃貸収入計算
（仮称）蒲田東口ビルは延べ床面積1,230m2。9階建て。ということはワンフロアあたり1230÷9=約136.7m2。一坪は約3.31m2なので、ワンフロア41.3坪くらいです。
ですので、ワンフロアを貸し出すとすれば、月額の最低賃料は
- 41.3坪＊13,000円＝53.7万円。
それが9フロアありますから、9フロア全部貸し出すと、
- 53.7万円＊9フロア＝483万円/月
の賃料収入が見込めるということです。それが年間なら、
- 483万円＊12カ月＝5,798万円
となります。
賃料を最高値の31,000円/坪だとすると、
- 月の収入は1151.7万円
- 年間の収入は 1億3812万円
と、計算することができました。
ということで、ロードスターキャピタルが得られる不動産賃貸収入（レンジ予想）は、
- 月額で、483万円～1151万円
- 年額で、5798万円～1億3812万円
ということが予想されます。かなり金額にブレがありますが、素人の計算なのでしょうがない。次に行きましょう。
この建物をいくらで買ったの？
不動産価格については以下の式が適用できます。
不動産価格（収益価格）＝ 一年間の純収益 ÷ 還元利回り
この求め方を収益還元法の直接還元法と言うらしいです。まあ詳しい用語までは覚えなくていいと思います。計算できればそれでいい！
一年間の純収益
一年間の純収益というものは、「運営収入ー運営費用＝純収益」で求めることができます。
運営費用には、
- 維持管理費
- 水道光熱費
- 修繕費
- プロパティマネジメントフィー
- 公租公課
などなどいろんな種類があるそうです。不動産のプロでもないので、そんなの全然わかりません！！笑
なのでここでは、ざっくり「運営費用＝年間収入の30%」として計算しようと思います。
だから、今回のケースの純収益は
- 最低：5,798 – (5,798 x 30%) = 4,058万円
- 最高：13812 – (13812 x 30%) = 9,668万円
という風に予想することができます。
還元利回り（キャップレート）
還元利回りとは、不動産から得られる投資利回りのこと。例えば100万円投資して10万円利益を得られると、その投資の利回りは10%（10÷100×100=10%）ということです。
また還元利回りのことを キャップレート、と言います。横文字の方がなんかかっこいい気が。笑
蒲田駅周辺のキャップレートはネットでググってもはっきりしません。でも丸の内（3.5%）よりは高いでしょうし、横浜（4.8%）よりは低いか、同じくらいかもしれません。
ですので、仮に4.5％とします。
不動産価格算定
では実際に不動産価格を求めてみましょう。
不動産価格（収益価格）＝ 一年間の純収益 ÷ 還元利回り
なので、
- 最低不動産価格 = 4,058万円 ÷ 4.5％ = 9億178万円
- 最高不動産価格 = 9,668万円 ÷ 4.5% = 21億4,844万円
と、計算できました！。
まとめ
今回の考察内容を以下にまとめます。
| 名称 | （仮称）蒲田東口ビル | |
| ビルの特徴 |
|
|
| 延べ床面積(m2/坪） | 1230.36m2 / 371.7坪 | |
| フロア数 | 9フロア | |
| ワンフロア当たり面積 | 136.7m2 / 41.3坪 | |
| 収益還元法・直接還元法による不動産価格推定【条件：空室率0%】 | ||
| オフィスビル月額賃料 | 13,000円 ／坪の場合 | 31,000 円／坪の場合 |
| 月額収入 | 483万円 | 1151万円 |
| 年額収入 | 5,798万円 | 1億3,812万円 |
| 運営費用 | 年額収入の30%を想定 | |
| 還元利回り | 4.5% | |
| 想定不動産価格 | 9億178万円 | 21億4,844万円 |
想定不動産価格にかなり差が出てしまいました…。やはりど素人が不動産価格を想定するのはなかなか難しいですね。
ただ、いくら蒲田駅から徒歩1分の一とはいえ、賃料を31,000円/坪 で設定するのはなかなか難しいと思います。都心5区の平均賃料ですら2万円ぐらいですから…
ですので、想定不動産価格は9億円に近くなると思います。気になる結果は、ロードスターキャピタルの第3四半期決算まで楽しみにしておきます！
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