前回まで、地方に比べて東京都心の地価は圧倒的に下がりにくいということを見てきました。 それは何ででしょうか？日本て人口が減少するから、衰退していきそうだけど…
ごもっともです！日本は人口が減少していくことは避けられません。…でも東京だけなら、実はそんな心配はないのかも！なんででしょう？具体的に考えてきたいと思います。
この記事のポイント！
- 2040年の日本の地方の状況は？
- そのとき、東京の状況は？人口は？
- 東京都心に投資すべき3つの理由
日本の現状！日本創成会議の資料。
まず、日本の未来について見てみます。少し古い資料にはなりますが、日本創成会議というところが2014年に「消滅可能性都市の分布」という資料を公表しました。
その資料の中には、下の図のような日本地図が描かれていました。
出展：日本の自治体の半数”896″消滅の可能性 自治体が消滅でサービス施設も激減
この資料において「消滅可能性都市」というのは、出生率に関わる、「20 ～39歳の若年女性人口が5割以下に減少すると予想される自治体のこと」を指します。
この報告内容を抜粋すると、
- 2040年には、896市町村が消滅する恐れがある
- 消滅可能性市町村の割合が高い都道府県1位：秋田県（96.0％）
- 消滅可能性：現在の機能が維持できなくなるということ
秋田の公示地価がバブルをピークにどんどん下がっていっていることは、これが原因だったのかもしれません…。人口がどんどん減少していく。すなわち、需要が減っているのです。
東京に人口が集中するストーリー
地方の人口が減り、街が維持できなくなるとどうなるのでしょうか？ストーリーを考えてみました。
- 地方では人口が減少していき、働きたいけれども仕事がない。
- 仕方がないので、若い人たちは東京に働きに出る。
- 東京は若い人が集まり、経済が活発になる
- 地方は逆に若い人が減り、経済が縮小していく。
- そうなればますます地方の仕事は減っていき、さらに若い人が東京に向かう。
- 3に戻る。
東京にとっては好循環、地方にとっては悪循環の図式が浮かび上がります。。
本によると、 東京の都市圏人口は2016年で3810万人。これは世界一だそうです。 また2030年の段階においても3720万人を維持しており、これも世界一。
東京だけは、人口の減少を食い止めることができると考えられています。参考：2030年は何位に？ 世界で最も人口が多い｢東京都市圏｣
すでに知っている人も多いように、日本の出生率は2を大幅に下回っています。2を下回っているということは人口が維持できなくなるということです。
低成長の時代に突入した日本にとって、これから出生率を上げていくのは至難の技です。大量に移民を受け入れるなどの政策がない限り、人口が減っていくのは止めようがないでしょう。
ですので、この「地方にとっての悪循環」は、止めようがない。東京に移住する禁止令でも出さない限りね、と私は考えています。
もちろん地方の経済は頑張って欲しい。それは日本の国民として。でも投資家として考えるならば、「東京に投資するしかない」と思ってます。
じゃあ東京のどこに投資する？
前回にも少し話しましたが、やはり東京都心になるでしょう。その理由について、考えていきます。
ここからも、書籍：100年企業戦略: 「持たざる」から「持つ」経営への内容を参考に考えていきます。
1．東京都心の土地は需要が非常にタイトだから
東京と言っても、23区外であればまだまだ土地はいっぱい空いています。しかし東京の都心ともなると、土地はもう残っていません。
新しいビルを建てようとすると、 古いビルを潰して建てるしかないぐらいです。つまり供給は非常にタイトな状況であるということです。
需要についてはどうでしょうか？2021年7月時点の東京都心五区の空室率は6.28%でした。
コロナによって、東京の空室率は上昇を続けています。しかしコロナの前は空室率が2%台と以上に需要が高かったことが分かります。
空室率は5%前後で需要と供給が安定すると言われていますから、今の6%台という数字はまだまだ需要がそれなりにあるということを示しているとも言えます。
需給がタイトであれば、あまり値下がりもしないと言えるかもしれません。地方と比べた時に「東京都心が良い」と言えるのはこの点があります。
2．都心は値上がりが期待できるから
都心の不動産の値上がりはどのように推移したのでしょうか？本には、次のように書いています。
他の投資商品・物価と比べた場合、 価格上昇率が圧倒的に高いという特徴もあります。
—『１００年企業戦略―「持たざる」から「持つ」経営へ』宮沢 文彦著
実際どのぐらい値上がりしたのでしょうか？本には次のように書いてあります。1950年と2016年の比較になります。
| 項目 | 何倍になったか |
| 銀座4丁目付近の土地売買価格 | 457.5倍 |
| 日経平均株価 | 187.39倍 |
| 一人当たり GDP | 90.4倍 |
| 公衆浴場価格 | 46倍 |
| 大卒初任給 | 18.54倍 |
| コーヒー一杯の価格 | 14.6倍 |
| 金の価格 | 10.93倍 |
※ 消費者物価指数の上昇：8.19倍
東京都心・銀座4丁目の土地の値上がりは、なんと457倍にもなっているのです！いかに東京都心の値上がりが激しいかが分かります。
また、住宅地よりも商業地の方が圧倒的に値上がりしたのです。
理由は一にも書いた通り、住宅地は東京郊外に設けられることが多く、そこには土地がまだまだあり、供給量も多いから。値段も高くないんですね。
一方商業地は、東京の中心部に集まる必要がある。郊外に建てたって不便だし。だから土地が圧倒的に少ない。だからこそ値段も跳ね上がるのだと言えます。
3．地震にも強いから
日本は言わずと知れた地震大国です。地震は必ずきます。東京において想定されるのは「南海トラフ地震」か「首都直下型地震」。
前の記事においても地震のリスクについて考察しました。その結果、東京都心5区のビル群は倒壊リスクが低いということがわかりました。
なぜ倒壊リスクが低いんでしょうか？ビルの「新耐震基準」にも触れながら、見ていきたいと思います。
建物の地震被害を予想する指標として、PML（Probable Maximum Loss：予想最大損失額）というものがあります。
この定義は、「再現期間475年相当の最大地震に遭遇した場合の損害率」とあり、475年に1度起きるでかい地震の時の損害の度合いを見るものです。
本には、こんな風に書いてあります。
建築するのに10億円かかる建物があるとします。
この建物が存在する場所で考えられる最大規模の地震に遭遇した際に、その建物の補修に必要な費用が最大1億円かかると予想される時には、PML は10%となります。
新耐震基準のビルは通常 PML が10%以下となっており、旧耐震のビルは20%を超えるものが多いです。
—『１００年企業戦略―「持たざる」から「持つ」経営へ』宮沢 文彦著
とあります。また都心５区の新耐震基準ビルの多くは、PML数%になるように造られているとのこと。
100億円で建てられたビルなら、5億円の損害で済む。この程度の被害なら、”壁が剥がれたり、窓ガラスが割れたり”する程度でしょう。
地震が起きても、大きなダメージはない。東京都心のビルは地震に強い。これも、「東京なら都心に投資するべき」という大きな理由になります。
まとめ
- 地方は2040年までに約900もの市町村が機能しなくなる！
- 人口が減り続ける日本の中、東京だけが人を集めることができる！
- 東京都心は「需要と供給」「値上がり」「地震への耐性」という点で有利！
以上のことから、東京で不動産投資をするなら、都心の商業地ビルが最適と言えそうです！
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