ロードスターキャピタルのリスク分析！東京に大地震が起きた時②

首都直下型地震ー建物倒壊のリスク 

前回の記事に続いて、今度は建物の倒壊についてのリスクも考えてみましょう。首都直下型地震は、読んで字のごとく東京中心部で起こる地震。建物は大丈夫なんでしょうか？？

首都直下地震 被害想定 死者約2万3000人｜災害列島 命を守る情報サイト｜NHK NEWS WEB

上記、NHKのウェブサイトをもとに推定被害をまとめてみました。

想定される被害のまとめ

推定死者数	23,000人
火災による推定死者数	16,000人
推定マグニチュード	7.3
推定最大震度	7（江戸川区・江東区）
全壊する建物（推定）	約200,000棟
焼失する建物（推定）	約412,000棟

なんと、全壊または焼失する建物の総数は、1923年の関東大震災を大幅に上回ると予想されています。

また、火災により焼失する建物を見てみると、約41万棟と推定されています。「あれ？前の記事でオフィスビルは火災に強いって言ってなかった？」

…むむむ。間違いだったんでしょうか？？

もう少し細かく見てみましょう。上記ウェブサイトには、内閣府が2013年に出した、被害想定マップというものがが掲載されています。

この被害想定マップには、

• 震度分布
• 建物倒壊
• 建物焼失

の想定が、カラー（等高線図/コンター図）で表されています。実際にみてみましょう。

震度分布想定マップ

まずは震度。推定最大震度は7（江東区）。また都心を中心に震度6強が想定されています。

次に、建物倒壊・消失被害のマップを続けて見てみましょう。

倒壊被害想定マップ

焼失被害想定マップ

上の2つのマップの共通点はなんでしょうか？…そうですね。はっきり言えるのは、皇居を中心として、都心の被害が圧倒的に少なくなること、です。

こまかく見てみましょう。

まず、倒壊被害想定マップ。

真ん中より少し左。全く色が付いていない空間があります。これが皇居です。

その周りの都心5区と呼ばれる、千代田区・中央区・港区・新宿区・(渋谷駅までの)渋谷区においては、倒壊件数が5件から10件の間と想定されています。

次に焼失想定マップ。

倒壊想定マップよりもはるかに分かりやすい。都心5区は全くと言っていいほど、焼失を免れていることがわかります。 

都心五区はオフィスビル中心の地域。前の記事で考えた、「オフィスビルは火災を防げる」という仮説。ほぼほぼ合っているんじゃないかな。

さらに倒壊件数。東京にあるオフィスビル約9,100棟のうち、「旧耐震基準」の建物は約2,300棟あります。

倒壊のリスクとして真っ先に挙げられるのは、この「旧耐震基準」の建物。都心5区に関して言えば、 そこはオフィスの供給が激しい街。ほとんどのビルが新耐震基準であると考えられます。

以上より、「都心5区は建物・倒壊のリスクが低い」と考えられます。

皇居は昔の江戸城。直下型地震が起きたとしても、皇居の周りの建物が倒壊せず、焼失しないように配置されている。築城から受け継がれてきた歴史を感じさせます。

ブラタモリならここから歴史の話に行きそうですが…笑、ここはアロエラボです。投資の話を続けます。笑

ロードスターキャピタルの戦略：都心五区を確保せよ！

ここまで、 直下型地震が起こった時の被害について考えてきました。そして皇居の周り、都心5区なら、被害が最小限に抑えられると推測できました。

じゃあ「ロードスターキャピタルが保有する不動産はどこにあるの？」というのが気になるポイント。ホームページに公開されている保有物件をまとめてみました！ 

No.	ビル名称	都/県	区	以下住所
4	新横浜ミネタビル	神奈川県	横浜市港北	新横浜二丁目3番地19
5	横浜伊勢佐木町ワシントンホテル（区分）	神奈川県	横浜市中	長者町五丁目53番
1	CORNES HOUSE	東京都	港	芝三丁目5番1号
13	イイダアネックス東麻布	東京都	港	東麻布一丁目26番7号
14	千代ビル	東京都	港	芝五丁目16番1号
15	クレイン虎ノ門ビル	東京都	港	虎ノ門三丁目20番5号
23	芝大門116ビル（区分）	東京都	港	芝大門一丁目16番3号
11	BXIビル	東京都	渋谷	南平台町13番10号
17	恵比寿フロントビル	東京都	渋谷	恵比寿一丁目7番12号
19	クリスティエビス	東京都	渋谷	東三丁目17番14号
20	FLEG恵比寿secondo	東京都	渋谷	恵比寿西二丁目8番13号
9	プライム高田馬場四丁目ビル	東京都	新宿	高田馬場四丁目39番7号
24	ナルコビル（区分）	東京都	新宿	西新宿八丁目4番1号
3	カンダエイトビル	東京都	千代田	外神田四丁目6番7号
8	プライム水道橋ビル	東京都	千代田	神田三崎町二丁目21番2号
10	プライム岩本町ビル	東京都	千代田	岩本町一丁目6番3号
16	A・Plaza御茶の水ビル	東京都	千代田	神田駿河台三丁目2番地6
21	藤井ビル	東京都	千代田	神田佐久間町三丁目15番地
22	エヌ・エービル	東京都	千代田	岩本町二丁目1番8号
6	プライム末広町ビル	東京都	台東	上野一丁目1番12号
12	城南島倉庫	東京都	大田	城南島二丁目9番9号
7	三菱ふそう板橋営業所	東京都	板橋	東坂下二丁目13番7号
2	プライム茗荷谷ビル	東京都	文京	小石川五丁目5番5号
18	AS ONE東池袋ビル	東京都	豊島	東池袋三丁目7番9号

所有物件としてホームページに公開されていた24物件中、17物件が港区・新宿区・千代田区・渋谷区に含まれていました！

また都心5区に隣接する台東区・文京区まで含めれば19物件になり、ほぼ8割の物件が、「倒壊・焼失のリスクが低い」と言えるかもしれません。 

今までロードスターキャピタルが都心5区の不動産を集中的に買い集めていたことは知っていました。それはただ単に「流動性が高いので、いざという時に売買がしやすいから」だけの理由だと考えていました。

しかし、耐震性の観点から見ると、都心5区の不動産は圧倒的に倒壊・焼失のリスクが低いことが今回わかりました。

ここまで考えて仕入れを行っているのなら、「ロードスターキャピタルの目利き・リスクアセスメントは本当に素晴らしい」と言えます。

…底知れない凄さを感じました。

まとめ

• 首都直下型地震は、関東大震災（1923）を上回る規模の被害を想定！
• ロードスターキャピタルは都心5区で約80％もの不動産を買い集めている！
• 皇居周り・都心5区の不動産は建物倒壊・焼失のリスクが低い！

ちなみに

ちょっと思ったんですが、2021年12月期第2四半期の決算説明資料の中に、現在保有する物件は26件とあったんですが、ホームページに載っている物件は24件でした。 ひょっとしてもう売ってるんですかね…？