ロードスターキャピタルが直面するリスク!
まず初めに私はロードスターキャピタルに投資していました。その理由を大雑把に書けば、「超割安でめっちゃ成長している会社だから」!理由は…
- PER が5倍台、かつ資産に含み益を抱えており、割安だから!
- 5年連続増収増益であり、今後の成長が続きそうだから!
- 東京の不動産投資環境を見る限り、東京の優位性は変わらないから!
ということです。
でも当然リスクもあるわけです。それは…
- 不動産投資が活況すぎて、割安な不動産が見つからない…!
- コロナが長引いて、東京から人口が流出する…!
- 巨大地震が発生する…!
といったようなところ。でも、1.2.に関しては、それほど心配していません。その理由を説明します。
1.割安な不動産が見つからない
これに対する私の答えはシンプルです。「買わなければいいだけ。」
どこかのタイミングで不動産価格は下落しますし、投資家が投げ売りしだしたら、そのときは割安な物件を買えばいいだけです。
もし割安な不動産が変えなければ、結果的にその年の決算は悪くなるでしょうし、当然株価も下がるでしょう。
でも長期的に見れば、今の体制が続く限り、ロードスターキャピタルの優位性は揺るがない。そう考えているので、株価が下がれば買い増しするだけです。おわり。
2.東京から人口が流出する
正直、これよく耳にするんですが、あんまり信じてません。 理由は以下のソースがあるから。 数字が示す「日本人がコロナで脱東京」の虚構 | 街・住まい
やれ「コロナで東京から人が逃げ出した」だの「人が密集する東京に人が集まるわけない」だの「リモートワークで東京から人がいなくなる」だの聞きます。
でも実際にデータが示しているのは、「東京の総人口は減ったが、日本人人口は増えている」ということ。 上の記事が教えてくれるのは、2020年と2021年を比べたとき、
- 東京の総人口は約25,000人減っている
- 日本人は約7,000人増えている
- 外国人は約30,000人減っている
という事実です。 これを見ると、「ただ単に外国人が自分の国に帰っただけ」と考えることもできます。
もちろんデータの取り方はいろいろあり、もしかすると本当に東京から人が減っているのかもしれません。
でもたとえそうだとして、コロナという特殊な環境においても、東京総人口の減少率はわずか0.2%以下。
それに対して日本全体の人口減少率は0.7%。全体が減っているのだから、東京の総人口が減るのも当たり前です。ソース:日本の総人口1億2622万人、国勢調査 減少率0・7%、世界11位に後退
このことから、日本国内で見た時の東京の優位性は揺るがないと考えています。 だからこの懸念点も重要視してないです。おわり。
だから私が本当に気になるのは、いずれ必ず起こるであろう「地震」について。
関東の地震を振り返る
いつか地震は起きます。でも気になってしょうがない。不安でしょうがない。そんな時は過去のデータを振り返ってみて、不安に向き合いましょう。
全てを鵜呑みにはできませんが、やっぱり情報収集には Wikipediaが便利です。東京で起きる可能性のある地震について調べてみました。
その結果、関東で起きる地震には以下の二種類あると分かりました。
- 相模トラフ巨大地震
- 首都直下地震
この二種類の地震がどのような被害をもたらすのか、考えてみましょう。
相模トラフ巨大地震ー1923年関東大震災:延焼のリスク
関東で大規模な地震といえば、1923年の「関東大震災」。 Wikipedia のページを私なりにまとめます。主に建物などの被害について。
発生日時 | 1923年9月1日 |
推定死者数 | 105,000人 |
火災による死者数 | 91,000人 |
推定マグニチュード | 7.9~8.1 |
推定最大震度 | 7~6強 |
全壊した建物(東京) | 約24,000棟 |
全焼した建物(東京) | 約170,000棟 |
津波波高 | 静岡県熱海市:6m、千葉県相浜:9.3m、神奈川県三浦:6m |
改めて見ると凄まじい震災だったことが分かります。また表より、全壊した建物(2.4万棟)よりも、全焼した建物(17万棟)が圧倒的に多いことがわかります。
これは当時、東京の建物の大部分が木造だったからです。また全壊した建物においては、 石造り、レンガ造りの建物が多くを占めたそう。
そんな環境の中、いくつか地震に耐えた建物がありました。それは…世界に誇る「日本の耐震構造理論の父」内藤多仲の設計した、耐震構造・鉄筋コンクリート造の建物でした。
これにより、耐震構造・鉄筋コンクリート造の建物の採用が加速しました。2021年現在、オフィスビルはほぼ100%、鉄筋コンクリートで造られています。
そして、鉄筋コンクリートは主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)が耐火構造です。この事実だけでも、関東大震災が起きた1923年とは状況が大きく異なることがわかります。
ここまで過去のデータを見てみました。地震は確かに怖いですが、オフィスビルにおける火災による被害は、ある程度防げるのではないかと予想することができます。
ここまでのまとめ
- 「不動産売買が行われない」「東京人口流出」のリスクは限定的!
- 私が考えるロードスターキャピタルの最大のリスクは「大地震」!
- オフィスビルにおける火災の被害はほぼないと考えられる!
書いていて長くなったので、二回に分けることにしました。続いての記事は、
首都直下型地震について―建物倒壊のリスク
となります。ロードスターキャピタルの持つオフィスビルは倒壊のリスクに耐えうるのでしょうか?そんなことについて考えていきます。
コメント
[…] 都心五区はオフィスビル中心の地域。前の記事で考えた、「オフィスビルは火災を防げる」という仮説。ほぼほぼ合っているんじゃないかな。 […]