REIT の決算とロードスターキャピタル
今回は日本リート法人について決算分析を行っていきます！なんでか？私の保有するロードスターキャピタルと同じく、「中規模オフィスビル」 を多く持つから！
また、所有する不動産の内、都心の中規模オフィスが65%も占めています。ロードスターキャピタルと共通点が多いですね！
共通点が多いということは、それだけ比較もできる・不動産投資市場がどんな状況なのか知ることができるということです！
ロードスターキャピタルの主戦場とする東京の不動産の状況を、「他の会社の決算」という視点から、見てみます。
日本リート法人決算短信概況
2021年6月期の決算発表が 8月17日に行われたので、ざっと見て行きます。
REIT の特徴として、決算は四半期に一度ではなく、半年に1回です。半年前の成績と比べるわけですね。
リートの特徴としては、営業利益率・経常利益率が高いことが挙げられます。これは収入のほとんどが、簡単に言えば「家賃収入」であり、原価がほとんどかからないから。
トヨタみたいに自動車を作ったりしてるわけじゃなく、空間を貸し出しているだけですから、工場とかもいらない。だからお金かからないわけです。あんまり。
その代わり、成長も緩やかだということがいえます。家賃ってそんなに変えられるものでもないしね。頻繁に値上げしたら、どんどん借りる人が少なくなってしまいますから。
「がっつり成長するわけじゃないけど、安定して利益が得られる」。リートというのは、そんな感じの金融商品です。
決算を見てみると、売上が前期よりも7.1%、営業利益が前期よりも9.7%減少していることがわかります。どうしてなのか、損益計算書PLを見てみましょう。
前期に比べて、
- 賃貸事業収入＝家賃収入が1.75億円ぐらい減っている
- その他賃貸事業収入が1.5億円ぐらい減っている
- 不動産等売却益が4億円ぐらい減っている
ということがわかります。 前期は「不動産を売ったお金」「家賃収入で得たお金」が多かったんですね。
今期は「そんなに不動産売らなかったし」「前期で売った不動産が多かったから、家賃収入もそれだけ少なくなった」ということが予想できます。
まあそうだとしても、今期の分配金（配当金みたいなの）は一口当たり10800円あります。 今一口の購入金額が44万円ぐらいなので、利回りは2%を超えます。半年で。
年間の配当利回りは5%を超えているので、よほどの高配当株でもない限り、 ほとんどの株式よりも利回りはいいはず。こういうところも REIT の魅力です。
まあ、保有銘柄ではないので、業績のチェックはこの辺に。私が注目したいのは決算書の本文。不動産売買市場について。
なるほど。やはり数多くの投資家の「不動産を買いたい！」という意欲は強いようです。
「 国内投資家ならびに海外投資家」と書いてあることから、海外からの需要も引き続き旺盛だということが改めて確認できました。
ちなみに
日本リート法人は、今期においても不動産の売買を行っていました！
今期に売ったのは3物件で、67億円相当のビルを手放し、6物件：50億円相当のビルに入れ替えたそう。
「売った時に得た利益」が9.1億円、とあるので、この物件を仕入れるのに使ったお金は67-9.1=57.9億円。 約16%値上がりしたわけです。
ロードスターキャピタルと比べると、特別目利きが優れているわけではないようです。だってロードスターキャピタルは最低でも30%上乗せして不動産を売却しているのですから。
ロードスターキャピタルが抜群に目利きがいいのか。今後も色々な銘柄と比べてみるのも面白いかもしれません！
とにかく、2021年8月の段階でも、相変わらず「国内外の投資家の不動産投資意欲は旺盛である」ということが分かったので良しとします！
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