市場規模
不動産再開発アジャストメント事業の市場規模について見ていくことにしましょう。
決算説明資料によると、市場規模の説明は以下の通り。
- 2017年からの20年で、築後40年をマンションが279万戸増加する
- 東京23区のオフィスの平均築年数は30年を上回る
これはかなり肌で実感できます。 また以前記事でも紹介しましたが、東京二十三区のオフィスピラミッドを見てみると…
東京に中小規模のオフィスは8500棟以上あり、そのうち87%は築20年以上となっています。これもバブル期の大量投入が原因ではあります。
さらに旧耐震基準となっているビルは中小規模で2100棟以上あり、これらは立て替えが望まれていると考えることができます。
オフィスビルだけでこの量ですから、戸建てやマンションなどを含めると東京だけでもかなりの建て替えニーズがあることが伺えます。
さらに三幸エステートが出している、東京都都心5区のフィスピラミッドを見てみましょう。
これはワンフロアが50坪以上の、中型ビル以上のオフィスピラミッドになります。都心5区の中だけでも旧耐震の建物は1900棟と、全体の32%を占めていることがわかります。
ご存知の通り、東京には土地があまりありません。そして日本で人口が増え続けている数少ない年でもあります（コロナにより外国人の居住者は一時的に減少しましたが）。
人口予測でも、少なくとも2025年までは人口が増え続けることが予想され、今後も土地の需要は高まると予測されます。
外部環境はロードスターキャピタルと同じように、最も大きな市場であることが認識できます。
アルデプロの事業スキーム
実際アルデプロはどんなことをしているんでしょうか？
例えばこの事例。事例では、借家契約の契約満了日に合わせて交渉を行い、退去してもらったとあります。普通借家契約が28権など権利調整が多く、他社が参入して来ないところ狙って権利調整を行ったそうです。
この物件では6ヶ月ほどでデベロッパーに売却できたと。
次にこの物件。この物件は旧耐震基準において建設された建物であり、アルデプロはこの建物のうちの何件かを区分所有し、マンションの組合員となることで管理組合への参加をします。
組合では区分所有者などの4/5以上の賛成でマンション及びその敷地の売却が可能となるそう。（↓のレポート参照
組合で建て替え決議をして、 見事決議がおり、建て替えをしたと。
ここら辺のやり口はプロフェッショナルを感じますね。住民全員を説得させるのでかなり大変そうです。。。
印象としてはかなりノウハウがないと、人の権利が絡むので利益を出すことは難しそうです。しかしアルデプロは直近2年で見れば経常利益率15%を超えており、ノウハウを持っていそうと言えます。
問題はこれが続けられるか、ということですね。残念ながらその確実性についてはなんとも判断し難いところです。現時点では。
ログミーファイナンスの決算説明会全文書き起こしでは、投資家からの質問についても答えていました。的に気になった質問を備忘録のため残しておきます。
100円を超える案件を使わないことについて
回答：100億円を超える物件を在庫として考えた時に何して売却してしまうことがリスク。 事業計画どおりに進まないことがリスクだと考えている。100億を下回る中規模小規模の物件は投資プレーヤーが多くなるため売却活動も順調に行く可能性が高い。
在庫回転率を上げて、授業計画通りに行くように売上・利益を調整したい、ということで理解しています。
ちなみにこの回答をしたのは営業本部長の秋元氏。見た目若いなあと思ったらなんと30代前半。アルデプロの筆頭株主である秋元竜弥氏の子息だそうです。それは以下のネット記事から知ることができました。
2人の秋元氏: 「和弥君は竜弥氏の息子」と知った。アルデプロはこれまでに倒産の危機を何回か潜っている。リーマンショック後の債務超過転落。東日本大震災後の大幅赤字。東証の「内部管理改善が確認できない」という理由から、特設注意銘柄への指定。これらの危機を、いわゆる「ADR再生」で凌いできたが最も揺れた時期を乗り越えたのは「実質上の創業」と称される秋元竜弥氏による大型第3者割当増資引き受け⇔ADR再生だった。
その子息がNO2として営業を牽引している。「秋元親子にとっては、引くに引けない大仕事のはず。遮二無二に収益回復の軌道化に向かってくるはず。今後のアルデプロの動向の全てを握っていると言って過言ではない」と痛感した。是非論はともかく、抱いた実感である。
しゃにむに収益の回復可能の軌道化に向かってくるはず、というのが心に引っかかります。 期待してもいいのかどうか… 個人的には期待したいところですが。。。
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