ロードスターキャピタル銘柄分析第3回目。前回はロードスターキャピタルがどれくらい借金しているのか見てきました。
今回は「なんで借金してまで不動産買う必要あるの?」ということに関して、考えていきたいと思います。
結論から言うと、不動産業と借金(融資)は切っても切れない関係なので、OK!理由になってない?ごもっとも。
単純な数字を使って考えてみましょう!
人が不動産を買う仕組み!
ここではわかりやすいように単純な例を使って考えていきます!
現金を500万円持っているAさん。売り出しになっているCさんの不動産が気になっています。以下が C さんの物件の条件です。
- 不動産:土地+建物で1億円。
- Bさんが部屋を借りている。月々の家賃は100万円。
- Bさんは今後20年、ここに住み続ける予定。
- 賃貸運営経費(建物を維持管理するお金)は毎月合計で30万円。
まずAさんはこの物件を手に入れたら、家賃収入はいくらか、運営経費はいくらか、得られる年間収入はいくらか、考えます。
- 家 賃:100万/月×12カ月=1,200万円/年の収入…①
- 運営経費:30万/月×12カ月=360万円/年の支出…②
- 年間収入:①-②=840万円/年…③
- 20年間で手にするお金:840万×20年=1.68億円!
すごい…この物件を買えばもう働かなくていいじゃん!と興奮するAさん。でも現実には手元に500万円しかありません…
残り9,500万円の現金を手に入れる方法を考えたAさんは、銀行からお金を借りることにしました。
銀行から提示されたのは金利1.5%、20年のローンでした。9,500万円の20年ローン…Aさんは年間のローン返済額を考えます。
その結果…※ご興味のある方はエクセルorスプレッドシートで計算できます
- 年間ローン返済額:550万円/年…④
と、計算することができました。Aさんは気が付きます…あれ?借金して9,500万円借りても、年間収入は残りそうだぞ…?
- ローン返済後年間収入:③-④=840-550=290万円/年
お…!とAさんは思います。290万だけじゃ暮らしていくのには不安だけど、不労所得で得られるんならすごい得じゃん!と。
こうしてAさんは9,500万円を銀行から融資してもらい、Cさんの物件を購入しました。その後20年、年間290万円の不労所得(家賃収入)をもらいながら暮らし、
- 20年間の累計収益:5,800万円(290万×20年)…⑤
を手にしました。
20年経ったので、Bさんは出て行ってしまいましたが、ローンは完済できました。しかも建物と土地はまだ残っていますし、まだまだ住めそうです。
なので思い切って売却することにしました。すると8,000万円で買ってくれるDさんという人が現れました。もちろんAさんは喜んで売却し、
- 売却益:8000万円…⑥
を得ました。以上を合計すると20年間で、自分の資産である500万円を、⑤+⑥=13,800万円、27.6倍にすることができました。
借金をしなければ持っていた500万円は500万円のまま、何かに消費されていたことでしょう。
これもあの時銀行から借金をしたから…Aさんは自身の20年前の英断を自画自賛しつつ、幸せに暮らしました、とさ。
と、かな~~り単純化しましたが、これが不動産投資における、借金の重要性です。
お金を借りて、正しく運用すれば、元の(少ない)お金を効率よく増やすことができます。これをレバレッジ効果、というそうです。
だから、不動産投資事業を主としているロードスターキャピタルは、借金をして(レバレッジをかけて)、より効率的に事業を拡大しているんですね。
借金の必要性、これでなんとなく見えてきました!
まとめ
- 不動産投資基礎の考え方を単純化した!
- 金利が安い時、借金は大きな力となる!
- 実際の不動産投資では、計算はもっと複雑になる!
借金の利点はわかった!…でリスクは?
もちろん現実は甘くありません。リスクはあります。上のAさんの例でも、例えば
- 銀行の金利が3.0%でしか貸してくれない
- 大規模な修繕で追加費用がかかる
- Bさんが途中で夜逃げした
- 20年経ってもDさんが現れず売れない…
などなど、挙げればたくさん出ます。現実には考えなければならないことがたくさんあるんですね。不動産投資はやっぱり一筋縄ではいきません。
じゃあロードスターキャピタルはどうやってリスクを回避してるの?について考えたいと思います。
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