ロードスターキャピタル③借金で事業拡大…それってどうなの?

ロードスターキャピタル銘柄分析第3回目。前回はロードスターキャピタルがどれくらい借金しているのか見てきました。

今回は「なんで借金してまで不動産買う必要あるの?」ということに関して、考えていきたいと思います。

結論から言うと、不動産業と借金(融資)は切っても切れない関係なので、OK!理由になってない?ごもっとも。

単純な数字を使って考えてみましょう! 

人が不動産を買う仕組み!

ここではわかりやすいように単純な例を使って考えていきます!

現金を500万円持っているAさん。売り出しになっているCさんの不動産が気になっています。以下が C さんの物件の条件です。

  • 不動産:土地+建物で1億円。 
  • Bさんが部屋を借りている。月々の家賃は100万円。
  • Bさんは今後20年、ここに住み続ける予定。
  • 賃貸運営経費(建物を維持管理するお金)は毎月合計で30万円。

まずAさんはこの物件を手に入れたら、家賃収入はいくらか、運営経費はいくらか、得られる年間収入はいくらか、考えます。

  • 家  賃:100万/月×12カ月=1,200万円/年の収入…①
  • 運営経費:30万/月×12カ月=360万円/年の支出…②
  • 年間収入:①-②=840万円/年…③
  • 20年間で手にするお金:840万×20年=1.68億円

すごい…この物件を買えばもう働かなくていいじゃん!と興奮するAさん。でも現実には手元に500万円しかありません…

残り9,500万円の現金を手に入れる方法を考えたAさんは、銀行からお金を借りることにしました。

銀行から提示されたのは金利1.5%、20年のローンでした。9,500万円の20年ローン…Aさんは年間のローン返済額を考えます。

その結果…※ご興味のある方はエクセルorスプレッドシートで計算できます

  • 年間ローン返済額:550万円/年…④

と、計算することができました。Aさんは気が付きます…あれ?借金して9,500万円借りても、年間収入は残りそうだぞ…?

 

  • ローン返済後年間収入:③-④=840-550=290万円/年

お…!とAさんは思います。290万だけじゃ暮らしていくのには不安だけど、不労所得で得られるんならすごい得じゃん!と。

こうしてAさんは9,500万円を銀行から融資してもらい、Cさんの物件を購入しました。その後20年、年間290万円の不労所得(家賃収入)をもらいながら暮らし、

  • 20年間の累計収益:5,800万円(290万×20年)…⑤

を手にしました。

20年経ったので、Bさんは出て行ってしまいましたが、ローンは完済できました。しかも建物と土地はまだ残っていますし、まだまだ住めそうです。

なので思い切って売却することにしました。すると8,000万円で買ってくれるDさんという人が現れました。もちろんAさんは喜んで売却し、 

  • 売却益:8000万円…⑥

を得ました。以上を合計すると20年間で、自分の資産である500万円を、⑤+⑥=13,800万円、27.6倍にすることができました。

借金をしなければ持っていた500万円は500万円のまま、何かに消費されていたことでしょう。

これもあの時銀行から借金をしたから…Aさんは自身の20年前の英断を自画自賛しつつ、幸せに暮らしました、とさ。

と、かな~~り単純化しましたが、これが不動産投資における、借金の重要性です。

お金を借りて、正しく運用すれば、元の(少ない)お金を効率よく増やすことができます。これをレバレッジ効果、というそうです。

だから、不動産投資事業を主としているロードスターキャピタルは、借金をして(レバレッジをかけて)、より効率的に事業を拡大しているんですね

借金の必要性、これでなんとなく見えてきました!

まとめ

  • 不動産投資基礎の考え方を単純化した!
  • 金利が安い時、借金は大きな力となる! 
  • 実際の不動産投資では、計算はもっと複雑になる!

借金の利点はわかった!…でリスクは?

もちろん現実は甘くありません。リスクはあります。上のAさんの例でも、例えば

  • 銀行の金利が3.0%でしか貸してくれない
  • 大規模な修繕で追加費用がかかる
  • Bさんが途中で夜逃げした
  • 20年経ってもDさんが現れず売れない…

などなど、挙げればたくさん出ます。現実には考えなければならないことがたくさんあるんですね。不動産投資はやっぱり一筋縄ではいきません。

じゃあロードスターキャピタルはどうやってリスクを回避してるの?について考えたいと思います。

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